Ehitada saab ka tüütu planeerimismenetluseta?

Üldreeglina on vähemalt linnades suuremateks ehituslikeks ümberkujunduseks tarvis läbi viia detailplaneeringu menetlus. Ehkki tihti aeganõudev, võimaldab see siiski avalikkust ja huvitatud isikuid, eelkõige naabruskonda kaasata ning vähemalt põhjendatud määras ka nende muresid ja ettepanekuid arvestada. Detailplaneering on aluseks hiljem ehitusprojekti koostamiseks ja –loa taotlemiseks. 

Ümbruskonda sobituv hoone planeerimismenetluseta 

Alates 1. juulist 2015 kehtiv planeerimisseadus võimaldab teha üldreeglist erandi. Ehk, ilma planeerimismenetluseta saab olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale rajada ühe hoone koos teenindavate rajatistega. Ehitis peaks eeltingimusena sobituma juba väljakujunenud keskkonda ja hoonestuslaadi nii oma mahtude kui otstarbe poolest. Ühtlasi peab ehitis olema kooskõlas omavalitsuse kõrgeima astme ehk üldplaneeringus määratud kasutus- ja ehitustingimustega. Nende tingimuste täidetusel võib omavalitsus väljastada planeeringu koostamiseta projekteerimistingimused, mille alusel ehitusprojekti koostama hakata. Kuivõrd kohtupraktikat on sätte kohta vähe, piirdun vaid tõdemusega, et tegemist on teatud juhtudel vajaliku ja mõistliku erandi, mitte aga linnaehituse uue reegliga. Huvitav on ehk ka, et varasema seaduse kohaselt läks detailplaneeringu ärajätmiseks reeglina tarvis naaberkinnisasjade omanike nõusolekut, enam mitte. Olulisem on aga küsida, mis vahet on, kas kavandatud ehitisele kehtestatud nõudeid nimetada detailplaneeringuks või projekteerimistingimusteks. Projekteerimistingimused ongi tegelikult justkui planeering lihtsustatud kujul. Kalambuurina on paraku saatan siin mitte sugugi detailides.

Naabrid võivad oma õigused minetada

Nimelt detailplaneeringuprotsessis saab ja tulebki avalikkus kaasata juba planeeringu koostamise faasis, enne kehtestamise otsustamist. Huvitatud isikud, näiteks naabrid, saavad selleks enne oma arvamuse avaldamist tutvuda nii planeeritava hoonestuse ruumilise paiknemise kui koostatud mõjuhinnangutega. Omavalitsus peab kõiki ära kuulates ja erinevatest huvidest lähtudes tegema kaalutletud otsuse. Lõpuks on oluline seegi, et kui kellelegi kehtestatud detailplaneering kaalutlusvigade tõttu või muudel põhjustel õigusvastane tundub, saab ta kohtul paluda otsuse seaduslikkust kontrollida ilma, et peab tingimata põhjendama, kuidas planeering tema õigusi konkreetselt kahjustab. Projekteerimistingimuste menetluses on protsess aga olulises nihkes. Tõsi, naabrid saab siingi juba enne tingimuste ehk „lihtsustatud planeeringu“ väljastamist kaasata, ent projekteerimistingimuste andmise eel puudub nii neil kui omavalitsusel enamasti selge ruumiline ja mõjuline ettekujutus kavandatust. Seega võib kaasamine osutuda silmapetteks, kui on raske mõista, mille kohta täpselt arvamust avaldad. Projekteerimistingimuste väljastamise järel nõuavad osad omavalitsused praktikas ehitusprojekti koostamisel uuesti naabrite kaasamist. See on muidugi tervitatav. Samas planeerimismenetluses on huvitatud isikute arvamust võimalik igakülgselt kaaluda ja otsustada, kas sellist ehitist lubada. Projekteerimistingimuste väljastamise järel, väidan, on ehitusloa andmisest keeldumine juba märksa keerulisem.

Koostöö ja kaasamine peab olema sisukas 

Seega retooriline küsimus – mis tegelik tähendus on sellises olukorras koostööl või kaasamisel? Veelgi enam – siiani on kohtud asunud seisukohale, et mul kui naabril ei pruugi olla võimalik vaidlustada ka fakti, et mind on jäetud ilma õigusest osaleda planeerimismenetluses ja asendatud see oluliselt „lahjema supiga“. Järelikult seda, kas projekteerimistingimuste erandi eeldused on täidetud, ei pruugi kohus ka saada üldse kontrollidagi. Nõustuda tuleb, et ühelgi naabril ei saa olla vetoõigust ümbritsevasse kavandatu osas ja kui kõik on niigi selge, pole alati tarvis ka planeerimismenetlust. Arendajad ju samuti enamjaolt ei soovi naabritega tülli minna ja neid ega omavalitsust pole vaja ehitustegevuse soosimise eest demoniseerida. Teisalt tahaks loota, et kirjeldatud võimalusest ei kujune uus praktika, kuidas naabrid oma ümbruskonna kujunemises kaasarääkimise võimalusest osavalt ilma jäetakse. Mõnegi minu meelest kahjuks vildaka kaasusega tutvununa soovitan oma kodukohas toimuval hoolikalt silma peal hoida. Võtke palun minuga ühendust, kui see teema Teid täpsemalt huvitab või Teil tekkis küsimusi.