{"id":16905,"date":"2020-04-08T08:35:00","date_gmt":"2020-04-08T08:35:00","guid":{"rendered":"http:\/\/triniti.eu\/insights\/mida-ehituslepingu-solmimisel-tahele-panna-ja-kuidas-mojutab-selle-taitmist-eriolukord\/"},"modified":"2026-04-15T13:39:33","modified_gmt":"2026-04-15T13:39:33","slug":"mida-ehituslepingu-solmimisel-tahele-panna-ja-kuidas-mojutab-selle-taitmist-eriolukord","status":"publish","type":"insights","link":"https:\/\/triniti.1kdigital.com\/et\/insights\/mida-ehituslepingu-solmimisel-tahele-panna-ja-kuidas-mojutab-selle-taitmist-eriolukord\/","title":{"rendered":"Mida ehituslepingu s\u00f5lmimisel t\u00e4hele panna ja kuidas m\u00f5jutab selle t\u00e4itmist eriolukord?"},"content":{"rendered":"\nT\u00f6\u00f6v\u00f5tulepingute (ehituslepingute) s\u00f5lmimisel juhtub tihti, et lepingu tekstile ei kulutata just \u00fclem\u00e4\u00e4ra aega ning veel v\u00e4hem kasutatakse \u00f5igusn\u00f5ustaja abi, sest \u201ek\u00f5ik on niigi selge.<\/em>\u201c Samal p\u00f5hjusel toimub lepingu t\u00e4itmisel suur osa suhtlust suuliselt. See k\u00f5ik on h\u00e4sti seni, kuni suhted on head. Kahjuks kaob selgus ja teineteisem\u00f5istmine tihti esimeste probleemide v\u00f5i raskuste ilmnemisel ning siis muutub lepingu tekst ja detailsed kokkulepped, nagu ka pooltevahelise suhtluse sisu, \u00e4\u00e4rmiselt oluliseks. Lepingu p\u00f5hjalikkusest v\u00f5ib s\u00f5ltuda edu v\u00f5imalikus vaidluses.\n\n\"<\/a>\n\nTellijana m\u00f5ne tootmis- v\u00f5i laohoone, aga ka n\u00e4iteks lauda ehitamise v\u00f5i rekonstrueerimise lepingu s\u00f5lmimisel tuleb silmas pidada, et t\u00f6\u00f6v\u00f5tjal ehk ehitajal lasub kehtiva Riigikohtu praktika kohaselt ulatuslik kohustus v\u00e4lja selgitada t\u00f6\u00f6 tellija tegelikud vajadused ning teha k\u00f5ik endast olenev, et t\u00f6\u00f6 nendele vajadustele ka vastaks. Nimetatu on eriti oluline spetsiifiliste hoonete rajamisel, n\u00e4iteks p\u00f5llumajanduslike ettev\u00f5tete puhul.\n
Tellija erivajadustest teavitamine<\/u><\/h5>\nLepingu s\u00f5lmimise hetkel tuleb tellijana oma vajadused k\u00fcll l\u00e4bi m\u00f5elda, kuid oluline on silmas pidada, et ka t\u00f6\u00f6v\u00f5tjal ehk ehitajal lasub oluline vastutus selles k\u00fcsimuses, et l\u00f5puks valmiv ehitus vastaks tellija vajadustele.\n\nRiigikohus on \u00f6elnud, et juhul kui t\u00f6\u00f6 on iseenesest kvaliteetne, kuid samas ei sobi tellija vajaduste jaoks, n\u00e4iteks ei talu \u00fcle keskmise suurt koormust tulenevalt tellija tegevuse spetsiifikast, on t\u00f6\u00f6v\u00f5tja lepingut rikkunud, sest tehtud t\u00f6\u00f6 lepingutingimustele ei vasta. Riigikohus lahendas vaidlust, kus pooled olid s\u00f5lminud suulise t\u00f6\u00f6v\u00f5tulepingu v\u00e4liplatsile freesasfaltkatendi paigaldamiseks, mis h\u00f5lmas ka katendi aluskihi ehitamist. T\u00f6\u00f6v\u00f5tja teostas t\u00f6\u00f6d, kuid m\u00f5ne kuu m\u00f6\u00f6dudes tekkisid platsile roopad, plats hakkas lagunema ja pudenes laiali. Platsi erip\u00e4ra seisnes selles, et t\u00f6\u00f6 tellija on j\u00e4\u00e4tmek\u00e4itleja ning platsil t\u00f6\u00f6tavad intensiivselt erinevad laadurid ja multilifts\u00f5idukid. Pooled vaidlesid selle \u00fcle, kas platsi asfalteerimist\u00f6\u00f6d vastasid eesm\u00e4rgile, milleks t\u00f6\u00f6de tellija seda vajas. Analoogne olukord v\u00f5ib tekkida ka p\u00f5llumajanduslike hoonete v\u00f5i territooriumi puhul, kui leping on v\u00e4ga \u00fcldine, aga samas vajadused spetsiifilised.\n\nNimel tuleneb v\u00f5la\u00f5igusseadusest, et t\u00f6\u00f6 ei vasta lepingutingimustele, kui kokkuleppe puudumisel t\u00f6\u00f6 omaduste kohta ei sobi t\u00f6\u00f6 teatud otstarbeks, milleks tellija seda vajab ja mida t\u00f6\u00f6v\u00f5tja lepingu s\u00f5lmimise ajal teadis v\u00f5i pidi teadma, kui tellija v\u00f5is m\u00f5istlikult tugineda t\u00f6\u00f6v\u00f5tja erialastele oskustele v\u00f5i teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milles seda liiki t\u00f6\u00f6d tavaliselt kasutatakse.\n\nVaidlus taandub seega k\u00fcsimusele, kas ja kui palju peab tellija t\u00f6\u00f6v\u00f5tjale avaldama rajatava objekti kasutamise eritingimusi ning kas ja kui palju pidi t\u00f6\u00f6v\u00f5tja ise aru saama, et tegemist ei ole p\u00e4ris tavalise objektiga.\n\nRiigikohus selgitas k\u00f5nealuses vaidluses, et \u00fchest k\u00fcljest kui tellija soovis kasutada platsi mingil kindlal viisil<\/u><\/strong>, mis ei vasta sellise platsi tavap\u00e4rasele kasutusotstarbele, pidi ta sellest t\u00f6\u00f6v\u00f5tjale enne lepingu s\u00f5lmimist teatama<\/u><\/strong> ja kui ta seda ei teinud, ei ole tal eeldatavasti \u00f5igust tugineda t\u00f6\u00f6 lepingutingimustele mittevastavusele p\u00f5hjusel, et t\u00f6\u00f6 ei sobi sellel otstarbel kasutamiseks.\n\nSeega tuleb ehitust\u00f6\u00f6 tellimusel ehitajale v\u00e4hemalt e-kirja tasemel enne lepingu s\u00f5lmimist kirjeldada oma vajadusi ja ootusi seoses rajatava objektiga. Vaidluste v\u00e4ltimiseks oleks hea kajastada samad erisoovid ja vajadused ka lepingus.\n
Teatamist asendab ka objekti tutvustamine ehitajale<\/u><\/h5>\nN\u00e4itena kasutatavas vaidluses ei tuvastanud kohtud, et tellija oleks enne lepingu s\u00f5lmimist t\u00e4psustanud, millistel eritingimustel ja tavap\u00e4rasest erinevates oludes ta soovib objekti kasutada. Samas asus Riigikohus seisukohale, et \u00fclaltoodu ehk tellija poolt detailse info andmata j\u00e4tmine ei vabasta t\u00f6\u00f6v\u00f5tjat vastutusest.\n\nNimelt j\u00f5udis Riigikohus j\u00e4reldusele, et kui t\u00f6\u00f6v\u00f5tjal pidi asjaoludest tulenevalt, sh objektiga tutvumise p\u00f5hjal<\/strong>, tekkima kahtlus, et tellija v\u00f5ib vajada platsi kasutusotstarbeks, mis ei ole k\u00e4sitatav sellise platsi tavap\u00e4rase kasutusotstarbena, v\u00f5ib t\u00f6\u00f6v\u00f5tjale kui majandus- v\u00f5i kutsetegevuses tegutsevale isiku tuleneda seadusest kohustus k\u00fcsida tellijalt t\u00f6\u00f6 soovitava kasutusotstarbe kohta lisateavet. Seega \u2013 tellijal on alati soovitatav kutsuda ehitaja enne lepingu s\u00f5lmimist objektile ja tutvustada t\u00f6\u00f6v\u00f5tjale v\u00f5imalikult detailselt edasist kavandatud tegevust. Hea on selline kohtumine ka dokumenteerida<\/u><\/strong>.\n\nRiigikohus sedastas, et kui t\u00f6\u00f6v\u00f5tja j\u00e4tab t\u00f6\u00f6 spetsiifilise kasutusotstarbe v\u00e4lja selgitamata olukorras, kus seda v\u00f5is temalt m\u00f5istlikult oodata, saab lugeda, et ta pidi teadma, et tellija vajab t\u00f6\u00f6d selleks otstarbeks.<\/strong>\n
Tellija juhis kui v\u00f5luvits?<\/u><\/strong><\/h5>\nT\u00f6\u00f6v\u00f5tja argumenteeris, et ta ei peaks vastutama lepingutingimustele mittevastavuse eest muuhulgas ka p\u00f5hjusel, et ta j\u00e4rgis tellija juhist, st tellija valis mitme variandi vahel ning otsustas selle kasuks, millisel viisil t\u00f6\u00f6v\u00f5tja t\u00f6\u00f6 teostas.\n\nRiigikohus asus siiski seisukohale, et \u00fcksnes sellest, et ehitaja pakub tellijale valikuid, ehitaja vastutusest vabanemiseks ei piisa. Riigikohus selgitas, et kui tellija valib variandi, mis t\u00f6\u00f6 spetsiifiliseks kasutusotstarbeks ei sobi, vabaneb ehitaja vastutusest \u00fcksnes siis, kui ta on kas enne v\u00f5i p\u00e4rast variantide v\u00e4ljapakkumist tellijale selgitanud selle variandi sobimatuse aluseks olevaid asjaolusid v\u00f5i juhtinud tellija t\u00e4helepanu sellega kaasnevatele riskidele ning tellija j\u00e4\u00e4b ehitajaselgitustele vaatamata oma valikule kindlaks.\n\nJ\u00e4relikult, kui ehitaja ei ole tellijale sisuliselt selgitanud erinevaid pakutavaid alternatiive, ei saa ehitaja p\u00e4rast tugineda sellele, et \u201etellija ise valis.\u201c L\u00e4htutakse siiski p\u00f5him\u00f5ttest, et eriteadmised on spetsialistil ehk ehitajal, kellele langeb seega ka suurem vastutus, hoolsuskohustus ja risk.\n
Lepingu s\u00f5lmimisel pea silmas neid nelja p\u00f5hireeglit<\/u><\/h5>\nSellest Riigikohtu lahendist saab t\u00f6\u00f6v\u00f5tulepingu s\u00f5lmimise ja t\u00e4itmise protsessi kaasa v\u00f5tta 4 soovitust:\n