Kui palju tuleb maksta üle naabri maa sõitmise eest?

Riigikohus muutis hiljutise lahendiga juurdepääsutee talumistasu arvutamise põhimõtteid. Senisest kolmest komponendist koosneva tasu asemel andis Riigikohus juhise, et maaomanikule tuleb hüvitada tema kinnisasja väärtuse vähenemine ja kehtestas selleks ka matemaatilise valemi. Senine praktika Viimased umbes seitse aastat on kohtupraktika olnud juurdepääsu talumistasu osas suhteliselt muutumatu ja selge. Kui soovid saada juurdepääsu üle võõra maatüki, on selle omanikul õigus saada:

1. maamaksu (tee alla jäävas osas);
2. juurdepääsutee korrashoiu kulude eest hüvitist ja;
3. omandiõiguse riive eest hüvitist (mis peab vastama juurdepääsutee kasutamisest saadavale kasutuseelisele).

Mis on kasutuseelis? Lihtsalt öeldes – tasu, mida turutingimustel sellise asja või õiguse kasutamise eest tuleks maksta, näiteks auto, korteri vms kasutamise eest. Juurdepääsuvaidlustes on kohtud valdavalt leidnud, et kinnisasjade puhul tuleb kasutuseelise määramisel lähtuda kinnisasja eeldatavast üüritulust, mida omanik oleks saanud asja (s.o tee alla jääva suurusega tükki) välja üürides. Rõhutatud on, et seejuures tuleb silmas pidada konkreetse kinnisasjaga võimalikult sarnaste maatükkide kasutusõiguse väärtust. Sellist seisukohta kinnitas Riigikohus viimati 20. aprillil 2022. tsiviilasjas nr 2-19-5997. Hüvitada tuleb kinnisasja väärtuse vähenemine Vaid vähem kui poolteist kuud hiljem lahendas Riigikohus jälle juurdepääsutasu vaidlust ja andis „kohtupraktika ühtlustamiseks ja edasiarendamiseks“ vaidluse lahendada Riigikohtu tsiviilkolleegiumi kogu koosseisule. Seitsmest kohtunikust koosnev kolleegium andis 1. juunil 2022.a tehtud lahendis (ts.asi 2-19-20416) juhise, et üle võõra maa juurdepääsu määramisel tuleb maaomanikule hüvitada tema kinnisasja väärtuse vähenemine. Selleks tuleb kohtul välja selgitada kinnisasja väärtus ilma juurdepääsutee talumise kohustuseta ning see, kui palju juurdepääsutee talumise kohustus kinnisasja väärtust vähendab. Vahe tuleb maaomanikule perioodiliste (iga-aastaste) maksetega hüvitada. Riigikohus pakkus selleks välja ka järgmise valemi:

juurdepääsutasu iga-aastane makse = kinnisasja väärtuse vähenemine (koormatiste vaba ja koormatud kinnisasja väärtuste vahe) × diskontomäär

Diskontomäärana tuleb kasutada võlaõigusseadusest tulenevat viivisemäära (mis on hetkel 8% aastas). Kas selline lahendus on ikka õiglane? Samas lahendis selgitas Riigikohus, et kui juurdepääsutasu on eeltoodud viisil välja arvestatud, siis eelduslikult hõlmab see ka hüvitist kaotatud kasutuseeliste, kinnisasja korrashoiukulude ja maamaksu eest. Seega varem kehtinud tasukomponente enam arvestama ei pea. Minu arvates ei pruugi selline hüvitise arvutamise metoodika alati õiglase tulemuseni viia. Esiteks ei räägita sellest, kui palju rajatav tee kinnistu väärtust vähendab, vaid sellest, kui palju vähendab kinnistu väärtust koormatis ehk kinnistusraamatusse kantud märge. Need on eluliselt väga erinevad asjad. Teiseks võivad tekkida probleemid tõendamisega. Kas me saame kinnisvara hindajalt hindamisakti, mis ütleb, et kinnistu väärtus ilma kinnistusraamatusse kantud märketa (so ilma talumiskohustuseta) on nii palju ja märkega nii palju. Kolmandaks tuleb mõista, et maaomaniku „kaotus“ on tavaliselt pigem emotsionaalne – tema privaatsus saab riivatud. Kinnisvarabürood aga kasutavad tavaliselt võrdlusmeetodit, mille puhul tuletatakse turuhind samas piirkonnas sama sihtotstarbega ja sarnase suurusega maatükkide tehinguhindadest, mis saadakse Maa-ameti ametlikust statistikast. Nii juhtubki, et hindamisakti järgi võivad näiteks olla Hiiumaal mereäärne maaliline maatükk ja kusagil saare keskel asuv maatükk sama turuväärtusega. Ometi see päriselus nii ei ole. Neljandaks võib sellise metoodika puhul hüvitis tegelikust riivest kaugele jääda just nendel juhtudel, kus juurdepääsutee on juba füüsiliselt olemas ja seda soovib nüüd kasutama hakata ka naaber või mitu naabrit. Siis ei saa rääkida isegi sellest, et üle võõra maa rajatakse tee, mida seal varem ei olnud. Kuigi, nagu eelnevalt viidatud, siis väärtuste vahe määramisel ei tule lähtuda mitte tee kui sellise mõjust kinnistu hinnale, vaid koormatise ehk kinnistusraamatusse kantud märke mõjust. TRINITI vaidluste töögrupp on osalenud paljudes juurdepääsuvaidlustes ja kui teil on antud teemaga seoses küsimusi, siis võtke meiega julgesti ühendust. Kutselise vara hindaja Taavo Vainomaa kommentaar kinnisasja väärtuse vähenemisele: EVS 875-12 p 6.5.1 sätestab, et kitsenduste olemasolul tuleb maatüki kui terviku hindamisel kitsendustega arvestada viisil ja mahus, millega turg arvestab. Sama punkti kontekstis saab tõlgendada ka koormatiste mõju vara turuväärtuse kujunemisele. Lihtsamad on juhud, kus koormatise mõju on konkreetselt määratletav. Näiteks ei ole omanikul koormatise tõttu võimalik vastavat osa kinnistust enam sihipäraselt kasutada, kirjeldab väärtuse vähenemist lihtsustatult järgnev loogika: väärtuse vähenemine = kinnistu vastava osa turuväärtuse ühikhind * koormatise alla jääv maa-ala. Keerulisemad on juhud, kus mõju hindamine on pigem tunnetuslik, mistõttu võib mõju hindamine jääda konkreetse hindaja subjektiivseks arvamuseks. Näitena võib välja tuua olukorrad, kus koormatise seadmisel on oluline mõju olemasoleva kinnistu ja sellel paikneva elamu privaatsusele. Privaatsuse vähenemise hindamine on hindamispraktikas keeruline ja seotud paljuski emotsiooni ja tunnetusega. Kuna Eesti varahindamise standardis puudub põhjalikum selgitus koormatiste mõju hindamise kohta, jääb vastava mõju hindamine tihtilugu väga hindajakeskseks ülesandeks.