Asjakohasest seletuskirjast tuleneb, et muudatuste peamiseks eesmärgiks on elavdada ja arendada üüriturgu ning soodustada pikaajalisi, kuid samas paindlikke üürisuhteid. Turuosalised on leidnud, et hetkel kehtiv üüriregulatsioon keelab mitmeid pooltevahelisi kokkuleppeid, sisaldab endas mitmeti tõlgendatavaid sätteid ja ei kaitse piisavalt eraisikutest üürileandjate huvisid. Seletuskirjas leiti, et muudatustega tuleb leida üürileandja ja üürniku vahel mõistlik tasakaal, mis võimaldaks üürniku kui nõrgema poole kaitset, kuid arvestaks ka üürileandja majanduslike huvidega. Teisisõnu loodetakse luua olukord, et kumbki pool ei peaks kandma ülemääraseid riske.
Eelnevast tulenevalt on eelnõuga ette nähtud järgnevad viis peamist muudatust:
- Kaotatakse leppetrahvi puudutav absoluutne keeld. Kehtiva seaduse kohaselt, kui eluruumi üürnikku kohustatakse tasuma lepingu rikkumise eest leppetrahvi, siis on selline kokkulepe tühine. Kavatsetud muudatuste raames tahetakse loobuda absoluutsest keelust ja võimaldada pooltel kokku leppida leppetrahvis mitterahalise kohustuse olulise rikkumise puhuks. Seda eelkõige kohustuste jaoks, kus kahju määramine ja tõendamine osutub keerulisemaks. Näiteks saaks üürileandja lisada lepingusse leppetrahvi keelatud kodulooma pidamise eest, siseruumides suitsetamise puhuks või naabrite häirimise eest. Siinkohal tuleb aga meeles pidada, et leppetrahvi seadmise kokkulepe laieneks ainult mitterahalise kohustuse rikkumisele eluruumi üürniku poolt ja leppetrahvi maksimaalne lubatud määr oleks 10% rikkumise kohta ühe kuu üürist.
- Eluruumi üürilepingute puhul sätestatakse võimalus kokku leppida seadusest kõrgemas viivisemääras. Võlaõigusseadust täiendatakse paragrahviga, mis võimaldaks üürileandjal ja eluruumi üürnikul leppida kokku seadusest kõrgemas viivisemääras. Seda aga ainult juhul, kui kokkulepe on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ja kui kokkulepe ei ületa enam kui kolm korda seaduses sätestatud (VÕS § 113) viivisemäära.
- Luuakse hoone korrashoiu- ja parendamiskulude üürnikule ülekandmise võimalus. Eelnõuga nähakse ette suurem kokkuleppevabadus, kus üürileandja ja üürnik saavad otsustada ise kulude jaotuse osas. Näiteks hetkel on kehtiva seaduse kohaselt tühine kokkulepe, et eluruumi üürnik kannab hoone remondikulusid. Selline nõue tekitab teatud juhtudel lisakoormust üürniku ja üürileandja vahelise rahalise arvestuse pidamisel, sest üldjoontes on muud hoonega seotud kõrvalkulud (kommunaalmaksed, hoolduskulud, halduskulud) jäetud üürniku kanda. Seetõttu võib ühisest arvest teatud remondikulude või muude kulude eristamine osutuda keeruliseks ja poolte jaoks ebamugavaks. Lisaks võidakse eluruumide osas kokku leppida, et üürnik tagastab üüripinna samas seisundis, mis oli üürilepingu sõlmimisel. Teisisõnu saaksid üürilepingu pooled kokku leppida, et üürnik kõrvaldab ise hariliku lepingujärgse kasutamisega tekkinud kulumised/halvenemised või kannab eelnevaga seotud vajalikud ja mõistlikud kulud. Eelnevatele võimalikele kokkulepetele on aga sätestatud ka mitmeid piiranguid, et tagada üürniku piisav kaitse.
- Täpsustatakse üürileandja poolt ühepoolselt üüri tõstmise aluseid ja luuakse selgem regulatsioon üüri tõstmiseks tähtajalise lepingu puhul. Nähakse ette, et vähemalt kolmeaastase tähtajaga eluruumi üürilepingus võib kokku leppida, et üürileandjal on õigus ühepoolselt üüri tõsta. Seda aga üksnes tingimusel, et üüri ei tõsteta rohkem kui kord aastas ja üüri tõstmise või lepingu muu ühepoolse muutmise alus on lepingus täpselt kindlaks määratud. Üürniku kaitseks lisatakse ka erakorralise ülesütlemise õigus, mis võimaldab välistada üürniku jaoks subjektiivselt mittevastuvõetava üürihinna tõusu.
- Üürilepingu ülesütlemine üürniku makseviivituse tõttu muudetakse üürileandja jaoks soodsamaks. Kehtiva seaduse kohaselt võib üürileandja lepingu üles öelda, kui üürnik on kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega viivitanud või kui on tekkinud võlgnevus kolme kuu üüri või kõrvalkulude osas. Kavandatava seadusemuudatusega asendub kolm kahega ehk üürileandja saab lepingu üles öelda, kui üürnik viivitab kahel maksetähtpäeval aset leidnud kõrvalkulude, üüri või nende olulise osa maksmisega või kui on tekkinud kahe kuu üüri või kõrvalkuludele vastav võlgnevus. Seega tagatakse üürileandjale tõhusam õiguskaitse maksetega viivitava üürniku osas.
